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4.1.1地块分析 1、交通条件 外部交通条件：项目地块位于xx市区东部8公里，地处中原，交通便利，四通八达西临京珠高速和国道107，东连省道226，南接新荷铁路，北依济东高速，省道308横贯东西，交通区位优势明显。经开区内纬七路与新乡市区金穗大道相接，纬九路与市区平原路相连，经八路与济东高速相通。 区域交通条件：该地区正处于城市发展横向与纵向中轴线交叉区域，即为未来的城市发展中心。地块北面为经开区主干道新长北线，走向自经开区西北至东南贯穿经开区，横向交通为纬二路，纵向交通由经五路及经四路。项目地块处于城市道路网中心，交通极为便利。 2、周边配套 大沙河流经本地块，有利于构筑水系景观公园，环境条件较好，新长北线以北、大沙河西侧建有温泉会议中心，便于休闲及商务活动开展。 项目一路之隔已为小学，毗邻地块西面经三路至经四路为经开区规划的大中专院校教育功能区，现有学校为技校 ，即将建设的学校有河师大三本学院具有良好的教育与学习氛围。 地块西北角新长北线与纬四路交叉口为商业区，张兴庄社区商业中心正在施工建设，生活购物较为便利。 本地块距离区医院1500米之内，距离经开区行政中心3000米之内。 地块东面基本为工业园区，距离工作场所较近。 目前项目地块周围配套设施规划正在完善，基本功能已建雏形，区位优越，用地宜居宜商，未来增值空间较大。 3.地形、地貌 项目地块面积为27.6公顷，由经五路分成东西两部分，东半部分地块62972㎡，西半部分213166㎡，地形平坦，无较大起伏。 4.地块现状 目前地块为张兴庄村所在地，地块内包含现状中学一座，现状办公楼一栋，以及已经审批在建设的公租房5栋。项目建设将保留以上建筑设施，村庄住宅总建筑面积58718.12㎡。 4.1.2建设条件 1、水、电、通讯等供应情况 （1）给排水：经开区内现有主次干道供排水管网已经完善，项目建设可直接连接供给用水点使用并满足消防用水。排水方式可通过社区内内排水管网直接排入市政排污管网。 （2）供电：项目区电力来源主要是国家电网。 （3）供气、供暖。项目供气由西气东输提供。 （4）通讯：项目区通讯条件好，现已全部架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。 2、施工条件 本项目施工条件良好，施工所需建材在当地均能供应，交通便利且运距不长，施工用水，用电可直接从现有管网接入。 3、项目前期工作进展情况 （1）目前拆迁补偿方案已经与拆迁村中协商完成，项目建设已经征得所涉及村庄居民大多数的支持，村民改善居住条件的意愿较为强烈。 （2）项目整体设计方案已经完成 （3）项目已获得开发区政府的大力支持。 4.1.3项目SWOT分析 1、优势 区位优势：经过多年的发展，经开区的区位优势、交通优势、产业配套优势及营商环境等优势正日渐突出，是企业集聚的“高地”。项目区处于新乡市城市发展的主方向上，城市东西向轴线的沿线；处于新新乡市“一带两翼”经济发展格局上的经济发展带；处于中心城市组团式发展的城市组团之一，为国家级经开区，无论从经开区作为新乡市副城市中心的规划地位还是，目前各项设施的建设层次来说，都不难看出，这块土地所蕴含的巨大成长潜力。 位置优势：该地区正处于经开区城市发展横向与纵向中轴线交叉区域，即为未来的城市发展中心，交通便利，利于居住及开展商业活动。 配套资源优势：地块周边教育、医疗、商业网点、商务会所、休闲公园的规划配套设施完备。 2、劣势 （1）城中村改造牵涉到拆迁、安置工作，前期工作量大。 （2）项目区居民消费能力与新乡市区相比略有差距。 3、机会 （1）新乡市房地产进一步向外扩展，经开区将逐惭成为房地产开发的主战场，因此房价将稳步上升。 （2）外来就业人口的成倍增长，安家落户需求增长，本地居民生活水平的提升对改善居要求逐渐迫切，未来不断上升的刚性需求，为项目开发提供极为有利的条件。 （3）经开区正处于基础设施完善，城镇化建设的大力推进阶段，无论从政策配套、资源配置方面均将为为项目建设提供各方面鼓励与支持。 （4）项目为经开区首个大规模建设的城市社区，且位置优越，必将成为经开区城镇化建设的标志性工程。 4、威胁 （1）项目区距离新乡市区较近，随着市区与经开区距离的拉近，与市区房地产开发项目存在一定竞争。 （2）近年来房地产调控力度的加大，政府还将可能会出台更多的政策抑制房价的上涨。 5、综合评价 综合考虑上述分析，本项目现在启动的优势大于劣势，机会多于威胁，本项目在2014、2015年中进入销售应有较好的市场机会。 4.1.4项目定位 产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。 1、项目市场定位 影响售价的因素： 发展商的经营目标、市场供需的竞争、产品的质素、营销策划水平、销售战略、国家宏观经济政策的变化等都是影响售价的因素。 项目的品质定位： 综合考虑影响项目售价的各种因素，建议将该项目定位于经开区镇中档花园式住宅小区，以居住为主的经济型户型精品楼盘，来满足广大置业者的需求。 2、项目主力客户群定位 客户群体定位： （1）本地块原住居民及附近居民 受城市化进程影响，需要置业，经济能力略强，对物业品质有一定要求，需求：大三房、二房。 （2）周边白领、就业人员 在周边区域工作工作，经济能力一般，如化纤集团等大型企业员工，对本区域十分熟悉，有强烈置业愿望，但区域理想选择少，需求：小三房，二房。 （3）商贩 在周边村落或工业区商铺从事商业贸易活动，对区域产生认同感，需求：大三房，二房。 3、价格定位 本项目开发楼盘属中档城市社区，水、电、气、暖配套设施齐全，在本区域目前尚属最高档次开发社区，参照xx市目前同类房价每平方米4000元以上，周围县镇平均房价3200-3500平方米，项目房价暂定位为安置区住多层宅区2600元/平方米，高层住宅区2800元 /平方米，开发区高层住宅3100元/平方米，商住区3500元/平方米。略低于周围房价，以保证竞争优势。 |
