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娱乐商场建设项目可行性报告第二部分内容

相关介绍

......接上文:

第二章 项目投资环境与市场需求研究

第一节 全国房地产发展状况
1、房地产开发完成情况
    2010年1-5月,全国房地产开发投资13917亿元,同比增长38.2%,其中,商品住宅投资9643亿元,同比增长35.7%,占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元,比上月增加648亿元,增长19.4%。
1-5月,全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米,同比增长30.5%;房屋新开工面积6.15亿平方米,同比增长72.4%;房屋竣工面积1.92亿平方米,同比增长18.1%,其中,住宅竣工面积1.53亿平方米,增长14.8%。
1-5月,全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米,同比增长31.1%,土地购置费2931亿元,同比增长89.7%。
2、商品房销售情况
    2010年1-5月,全国商品房销售面积3.02亿平方米,比去年同期增长22.5%,增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中,商品住宅销售面积增长19.9%,办公楼增长74.5%,商业营业用房增长45.7%。1-5月,商品房销售额1.58万亿元,同比增长38.4%,增幅比1-4月回落17.0个百分点。其中,商品住宅销售额增长33.6%,办公楼和商业营业用房分别增长112.5%和64.4%。
    2010年5月份当月,商品房销售面积6777万平方米,比上月减少1274万平方米,下降15.8%;商品房销售额3335亿元,比上月减少1113亿元,下降25.0%。
3、房地产开发企业资金来源情况
    2010年1-5月,房地产开发企业本年资金来源27288亿元,同比增长57.2%。其中,国内贷款5550亿元,增长43.6%;利用外资169亿元,下降24.8%;企业自筹资金9541亿元,增长54.3%;其他资金12029亿元,增长69.8%。在其他资金中,定金及预收款6697亿元,增长61.1%;个人按揭贷款3744亿元,增长88.8%。
4、70个大中城市房屋销售价格指数
    房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点。
    新建住宅销售价格同比上涨15.1%,涨幅比4月份缩小0.3个百分点;环比上涨0.4%,涨幅比4月份缩小1.0个百分点。
分类型看,与去年同月相比,经济适用房销售价格上涨1.4%;商品住宅销售价格上涨16.9%,其中普通住宅销售价格上涨16.3%,高档住宅销售价格上涨19.1%。与上月相比,经济适用房销售价格上涨0.1%;商品住宅销售价格上涨0.4%,其中普通住宅销售价格上涨0.5%,高档住宅销售价格上涨0.2%。
二手住宅销售价格同比上涨9.2%,涨幅比4月份缩小1.3个百分点;环比下降0.4%,比4月份涨幅低2.1个百分点。
5、全国房地产开发景气指数
    2010年5月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.07,比4月份回落0.59点,比去年同期提高9.13点。

 趋势分析图(略)

    从分类指数看:房地产开发投资分类指数为105.56,比4月份提高0.62点,比去年同期提高12.43点;本年资金来源分类指数为116.69,比4月份回落1.46点,比去年同期提高20.07点;土地开发面积分类指数为90.15,比4月份提高1.70点,比去年同期回落2.40点;商品房空置面积分类指数为103.48,比4月份提高1.70点,比去年同期提高14.43点;房屋施工面积分类指数为111.36,比4月份回落0.49点,比去年同期提高17.43点。

    通过市场调研对蓝江开发区购房人群的购房行为进行的分析和统计,将蓝江开发区的购房人群分成投资型和自居型两大类,在其两大类中又将其细化,具体分类如下:
第一大类:投资型
   蓝江开发区本地居民1.9万人,外来人员有20多万,总共人口将近30万,蓝江开发区的厂矿企业比较多,上规模的就有500多家,加上各种大大小小的经营店,在黄江从事商业经营的据不完全统计有3---4万人。许多企业的多层人员和从事商业经营的人员,他们有比较高的收入,比较讲究居住的舒适性和隐私性,喜欢租房居住。所以,房屋出租在黄江是一块很大的市场。而蓝江开发区房地产的价格相对比较平稳,不像其它城市和地域房价那样会大起大落。因此,在黄江投资者购房主要是用来出租,而转手出售的不多。在蓝江开发区购房投资按地域来分可以分成以下几大群体:
1、蓝江开发区本地投资者:
    蓝江开发区本地投资购房者主要是本地那些开工厂、办企业的老板或其他各类从事经营活动的经营户;他们由于开工厂、办企业或从事商业经营活动手中有比较充裕的资金,他们手中的这些资金有相当比例是流入到黄江的房地产市场的。他们看准:“蓝江开发区外地人口比例过大,外资企业比较多,外资管理人员工资比较高,要求有一个比较舒适的住宿环境。”也就是说他们看准了黄江房屋出租市场这块大蛋糕。因此,本地企业的老板尽可能的将手中资金投资物业用来出租。一来可以将闲散资金保值增值减少投资风险;二来在适当时可以抛出套现。
    本地人投资购房的房型主要为2房2厅、2房1厅、3房2厅、3房1厅,2房的面积一般在70---90㎡,3房的面积一般在80—130㎡,也有个别购买面积在40--50㎡的1房1厅做投资。房地产项目可行性报告的主要数据。

    蓝江开发区本地人买房投资出租的主要对象为:外资企业中高级管理人员、在蓝江开发区从事商业经营人员、高收入的酒店类服务人员。据我们调查的11家中介公司中,他们均认为:蓝江开发区本地投资者喜欢购买锦绣公寓、阳光假日豪宛、富康花园这三个楼盘的物业。其中锦绣公寓由于地理位置比较好、各种设施比较齐全,出租率最高,而富丽花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区、升值潜力大,更受蓝江本地人及周边地区投资者的青睐。......

......略

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