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......接上文： 第二章 项目投资环境与市场需求研究
第一节 全国房地产发展状况
1、房地产开发完成情况
2010年1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。
1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.92亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米，增长14.8%。
1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长89.7%。
2、商品房销售情况
2010年1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长19.9%，办公楼增长74.5%，商业营业用房增长45.7%。1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长33.6%，办公楼和商业营业用房分别增长112.5%和64.4%。
2010年5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。
3、房地产开发企业资金来源情况
2010年1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%;企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。
4、70个大中城市房屋销售价格指数
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。
新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点。
分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%；商品住宅销售价格上涨16.9%，其中普通住宅销售价格上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.5%，高档住宅销售价格上涨0.2%。
二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月份缩小1.3个百分点；环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。
5、全国房地产开发景气指数
2010年5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。
趋势分析图（略） 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.56，比4月份提高0.62点，比去年同期提高12.43点；本年资金来源分类指数为116.69，比4月份回落1.46点，比去年同期提高20.07点；土地开发面积分类指数为90.15，比4月份提高1.70点，比去年同期回落2.40点；商品房空置面积分类指数为103.48，比4月份提高1.70点，比去年同期提高14.43点；房屋施工面积分类指数为111.36，比4月份回落0.49点，比去年同期提高17.43点。
通过市场调研对蓝江开发区购房人群的购房行为进行的分析和统计，将蓝江开发区的购房人群分成投资型和自居型两大类，在其两大类中又将其细化，具体分类如下：
第一大类：投资型
蓝江开发区本地居民1．9万人，外来人员有20多万，总共人口将近30万，蓝江开发区的厂矿企业比较多，上规模的就有500多家，加上各种大大小小的经营店，在黄江从事商业经营的据不完全统计有3---4万人。许多企业的多层人员和从事商业经营的人员，他们有比较高的收入，比较讲究居住的舒适性和隐私性，喜欢租房居住。所以，房屋出租在黄江是一块很大的市场。而蓝江开发区房地产的价格相对比较平稳，不像其它城市和地域房价那样会大起大落。因此，在黄江投资者购房主要是用来出租，而转手出售的不多。在蓝江开发区购房投资按地域来分可以分成以下几大群体：
1、蓝江开发区本地投资者：
蓝江开发区本地投资购房者主要是本地那些开工厂、办企业的老板或其他各类从事经营活动的经营户；他们由于开工厂、办企业或从事商业经营活动手中有比较充裕的资金，他们手中的这些资金有相当比例是流入到黄江的房地产市场的。他们看准：“蓝江开发区外地人口比例过大，外资企业比较多，外资管理人员工资比较高，要求有一个比较舒适的住宿环境。”也就是说他们看准了黄江房屋出租市场这块大蛋糕。因此，本地企业的老板尽可能的将手中资金投资物业用来出租。一来可以将闲散资金保值增值减少投资风险；二来在适当时可以抛出套现。
本地人投资购房的房型主要为2房2厅、2房1厅、3房2厅、3房1厅，2房的面积一般在70---90㎡，3房的面积一般在80—130㎡，也有个别购买面积在40--50㎡的1房1厅做投资。房地产项目可行性报告的主要数据。
蓝江开发区本地人买房投资出租的主要对象为：外资企业中高级管理人员、在蓝江开发区从事商业经营人员、高收入的酒店类服务人员。据我们调查的11家中介公司中，他们均认为：蓝江开发区本地投资者喜欢购买锦绣公寓、阳光假日豪宛、富康花园这三个楼盘的物业。其中锦绣公寓由于地理位置比较好、各种设施比较齐全，出租率最高，而富丽花园因其周边是高尚住宅区和两大商业区、升值潜力大，更受蓝江本地人及周边地区投资者的青睐。...... ......略 |
